NOVOSTI, KI JIH PRINAŠA NOVELA GRADBENEGA ZAKONA

S 15. 10. 2025 je začel veljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Gradbenega zakona (GZ-1B), ki prinaša kar nekaj sprememb z vidika legalizacij objektov ter domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja za starejše objekte.

Gradbeno dovoljenje je odločba, s katero se investitorju dovoljuje gradnja objekta, medtem ko pa je uporabno dovoljenje odločba, s katero se dovoljuje uporaba objekta. Pravnomočno gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje objekta sta pogoj za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti zahtevnega, manj zahtevnega in nezahtevnega objekta ter za odstranitev zahtevnega ali manj zahtevnega objekta, ki se dotika objekta na tuji sosednji nepremičnini ali je od njega oddaljen manj kot en meter.

Novela ne uvaja novih možnosti legalizacije, temveč ureja vprašanja pravnega statusa objektov, zgrajenih pred letom 1995, za katere država nima popolnih evidenc oziroma izdanih dovoljenj. Skladno s državnimi evidencami je bilo do leta 1967 zgrajenih 472.444 stavb, med letoma 1968 in 1995 484.104 stavb, po letu 1995 pa 214.760 stavb. Država razpolaga s popolnimi arhivi izdanih dovoljenj šele od leta 1995 dalje. Leta 1995 se je namreč prenesla  pristojnost za izdajo gradbenih dovoljenj iz občin na državo. Premik letnice je bil po mnenju predlagateljev nujen, saj lastniki pogosto nimajo več dokumentacije, država pa podatkov ne more sistematično pridobiti.

Po ocenah Geodetske uprave Republike Slovenije naj bi bilo v Sloveniji še vedno več deset tisoč stavb, ki nimajo urejenega gradbenega statusa, kar pomeni, da niso vpisane v kataster stavb ali da zanje ni bila nikoli izdana ustrezna odločba o legalnosti. Poleg težav pri evidentiranju in vpisu v uradne evidence to povzroča tudi številne zaplete pri dedovanju, prodaji nepremičnin, zavarovanju ali prijavi stalnega bivališča. V praksi so zlasti prizadeti lastniki starejših stanovanjskih hiš in pomožnih objektov na podeželju, ki so sicer v uporabi že več desetletij, a zaradi neurejenega pravnega statusa niso formalno priznani. Problem ni zgolj pravne narave, temveč vpliva tudi na prostorsko načrtovanje, varstvo okolja ter izvajanje inšpekcijskega nadzora.

Skladno z novim 150. členom GZ-1 se šteje, da ima gradbeno dovoljenje po zakonu:

• objekt, zgrajen pred 31. decembrom 1967;

• objekt gospodarske javne infrastrukture, objekt s področja obrambe, objekt s področja zaščite in reševanja ali objekt s področja notranjih zadev, ki so bili zgrajeni pred 25. 6. 1991;

• objekt, zgrajen na podlagi Zakona o izjemnih ukrepih za pospešitev sanacije in obnove objektov na območjih, ki jih prizadene potres;

• enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003.

  
  

Nadalje se, skladno s drugim odstavkom istega člena, šteje, da objekt ali del objekta, zgrajen pred 1.1.2025, ni nelegalen ali neskladen in se ga sme ne glede na 8. člen GZ-1 (»Za začetek uporabe objekta, za katerega je predpisana pridobitev gradbenega dovoljenja, je treba imeti uporabno dovoljenje, razen za nezahtevni objekt. Objekte je treba uporabljati v skladu z gradbenim in uporabnim dovoljenjem.«) uporabljati, če iz različnih dokazov izhaja, da je bilo zanj pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje, ki pa ju ni mogoče predložiti.

Lastnik lahko na podlagi izpolnjevanja zgornjih pogojev pridobi odločbo o domnevi. Vendar pa odločba o domnevi ne pomeni legalizacije objekta in ne potrjuje potresne varnosti objekta, niti ne izkazuje izpolnjevanja bistvenih zahtev gradnje. Odločbo o domnevi je mogoče pridobiti če se objekt po mejnem datumu ni spremenil ali se je spremenil tako, da po katerem koli predpisu od spremembe do izdaje odločbe o domnevi za to spremembo gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano, je objekt evidentiran v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, v času vložene zahteve za izdajo odločbe o domnevi in se za objekt lahko ugotovi obstoj izdanega dovoljenja.

Zgoraj navedene pogoje mora predlagatelj dokazati s standardom verjetnosti (četrti odstavek 150. člena GZ-1), pri čemer ne rabi izkazati pravice graditi. Standard verjetnosti je dokazni standard, ki zahteva, da je za ugotovitev določenega dejstva ali trditve več argumentov oziroma razlogov, ki govorijo v prid temu dejstvu, kot tistih, ki mu nasprotujejo, oziroma da so ti argumenti močnejši od nasprotnih. Gre za nižji dokazni standard kot prepričanje ali gotovost, ki se zahteva pri meritornih odločitvah, in je primeren za postopke, kjer je treba odločati hitro ali ob nepopolnih podatkih. Ta standard pomeni, da je dejstvo izkazano, kadar so razpoložljivi dokazi bolj prepričljivi za obstoj dejstva kot proti njemu, kar pomeni, da je verjetnost njegove resničnosti nad 50 %.

Po mnenju Ministrstva za naravne vire in prostor noben objekt, zgrajen pred letom 1995, brez strokovnega pregleda ne more izkazovati skladnosti z današnjimi standardi – to velja tako za stavbe brez dokumentacije kot tudi za tiste, ki imajo gradbeno ali uporabno dovoljenje in v katerih ljudje že prebivajo. Novela zato določa, da je za izdajo odločbe o domnevi obvezno predložiti dokumentacijo s strokovno izjavo, ki potrjuje dejansko stanje objekta in njegovo sposobnost za uporabo.

Kljub temu, da zakon razlikuje med zahtevnimi in enostavnimi objekti pa v primeru domneve o obstoju gradbenega in uporabnega dovoljenja to ni predmet presoje.

Med objavo novele in začetkom njene veljavnosti dne 15. 10. 2025 so se pojavile govorice, da novela GZ-1B uvaja legalizacijo objektov brez preverjanja njihove varnosti in uporabnosti. Novela GZ-1B ne prinaša amnestije za nedovoljene gradnje, temveč odpravlja vrzel v evidencah za objekte, starejše od 30 let. Nedovoljena gradnja še vedno ostaja kršitev, ki se sankcionira z rušitvijo. Zakon prinaša pravno jasnost lastnikom starejših objektov, hkrati pa zagotavlja, da se pri preverjanju vključi strokovna presoja varnosti. Nelegalne, neskladne in nevarne gradnje so prepovedane, obstoječe evidence pa se urejajo v korist preglednosti in varnosti vseh prebivalcev.