Erwerb von Agrarland in Slowenien – Was deutsche und österreichische Käufer wissen müssen

Slowenien erfreut sich bei deutschen und österreichischen Staatsbürgern zunehmender Beliebtheit – nicht nur als Urlaubsland, sondern auch als Standort für Ferienhäuser, landwirtschaftliche Projekte oder langfristige Investitionen. Besonders attraktiv erscheinen dabei landwirtschaftliche Grundstücke aufgrund ihrer oftmals günstigeren Preise und der reizvollen Lage in der Natur. Doch gerade beim Erwerb von Agrarland gelten in Slowenien besondere gesetzliche Vorschriften, die ausländische Käufer unbedingt kennen sollten.

Dürfen Deutsche und Österreicher Agrarland in Slowenien kaufen?

Ja. Als Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Union dürfen deutsche und österreichische Staatsbürger grundsätzlich Eigentum an landwirtschaftlichen Grundstücken in Slowenien erwerben.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass der Kauf genauso unkompliziert abläuft wie bei gewöhnlichen Baugrundstücken oder Wohnungen. Der Erwerb unterliegt dem slowenischen Landwirtschaftsgesetz (Zakon o kmetijskih zemljiščih – ZKZ), das dem Schutz landwirtschaftlicher Flächen dient und bestimmten Personen ein gesetzliches Vorkaufsrecht einräumt.

Welche Grundstücke gelten als Agrarland?

Ob ein Grundstück als landwirtschaftliche Fläche gilt, ergibt sich nicht aus der tatsächlichen Nutzung, sondern aus den offiziellen Raumordnungsunterlagen und dem Grundbuch beziehungsweise dem Kataster.

Als Agrarland gelten insbesondere:

• Ackerflächen,

• Wiesen und Weiden,

• Obst- und Weingärten,

• landwirtschaftlich genutzte Mischflächen,

• sonstige Flächen, die im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Grundstücke ausgewiesen sind.

Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollte daher immer geprüft werden, welche Widmung das Grundstück tatsächlich aufweist.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht

Der wichtigste Unterschied zum Erwerb von gewöhnlichem Bauland liegt im Vorkaufsverfahren.

Bevor Agrarland verkauft werden darf, muss der Verkäufer ein Verkaufsangebot bei der zuständigen Verwaltungseinheit (Upravna enota) veröffentlichen. Dieses Angebot wird für 15 Tage öffentlich ausgehängt.

Innerhalb dieser Frist können vorkaufsberechtigte Personen ihr Kaufinteresse anmelden.

Die gesetzliche Reihenfolge der Vorkaufsberechtigten ist grundsätzlich:

1. Mitberechtigte oder Miteigentümer,

2. Pächter des Grundstücks,

3. Eigentümer benachbarter landwirtschaftlicher Grundstücke,

4. andere Landwirte,

5. landwirtschaftliche Organisationen oder selbständige Unternehmer,

6. der staatliche Bodenfonds.

Erst wenn kein vorrangig Berechtigter sein Vorkaufsrecht ausübt, kann der Erwerb durch den ursprünglich vorgesehenen Käufer erfolgen.

Zustimmung der Verwaltungseinheit

Nach Ablauf der Angebotsfrist muss grundsätzlich die Genehmigung des Rechtsgeschäfts (odobritev pravnega posla) bei der zuständigen Verwaltungseinheit beantragt werden.

Erst mit dieser behördlichen Genehmigung wird der Kaufvertrag wirksam und die Eigentumsübertragung kann durchgeführt werden.

Die Behörde prüft insbesondere,

• ob das Verkaufsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt wurde,

• ob Vorkaufsrechte beachtet wurden,

• ob die Voraussetzungen des Landwirtschaftsgesetzes erfüllt sind.

Die Bearbeitungsdauer beträgt in der Praxis häufig mehrere Wochen bis einige Monate.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. Nicht jeder Erwerb von Agrarland benötigt eine Genehmigung.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Verwaltungseinheit eine Bescheinigung ausstellen, dass keine Genehmigung erforderlich ist. Dies betrifft beispielsweise bestimmte geringfügige Flächen oder Fälle, in denen das Gesetz ausdrücklich eine Ausnahme vorsieht.

Ob eine Ausnahme vorliegt, sollte jedoch immer im Einzelfall geprüft werden.

Was passiert nach der Genehmigung?

Nach Erteilung der Zustimmung erfolgt die weitere Kaufabwicklung:

1. Unterzeichnung des Kaufvertrages

Der Kaufvertrag wird endgültig abgeschlossen.

2. Steuerliche Abwicklung

In der Regel fällt eine Grunderwerbsteuer von 2 % des Kaufpreises an. In besonderen Konstellationen können andere steuerliche Regelungen gelten.

3. Beglaubigung der Unterschriften

Die Unterschriften des Verkäufers müssen notariell oder anwaltlich beglaubigt werden.

4. Grundbucheintragung

Erst mit der Eintragung im slowenischen Grundbuch wird der Käufer rechtlicher Eigentümer des Grundstücks.

Typische Fehler ausländischer Käufer

In der Praxis begegnen uns immer wieder dieselben Probleme:

• Kaufverträge werden unterschrieben, bevor das gesetzliche Verfahren durchgeführt wurde.

• Die Widmung des Grundstücks wird nicht überprüft.

• Käufer gehen davon aus, dass sie das Grundstück später problemlos in Bauland umwidmen können.

• Die Genehmigung der Verwaltungseinheit wird vergessen.

• Es wird keine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchgeführt.

Dies kann zu erheblichen Verzögerungen oder sogar zur Unwirksamkeit des Kaufgeschäfts führen.

Kann Agrarland später zu Bauland werden?

Viele Käufer hoffen darauf, dass landwirtschaftliche Grundstücke künftig als Bauland ausgewiesen werden.

Eine solche Umwidmung ist jedoch keineswegs garantiert. Sie hängt ausschließlich von den jeweiligen Raumordnungsplänen der Gemeinde ab und kann weder beantragt noch erzwungen werden.

Die Kaufentscheidung sollte daher immer auf der aktuellen Widmung beruhen und nicht auf spekulativen Erwartungen.

Fazit

Der Erwerb von Agrarland in Slowenien ist für deutsche und österreichische Staatsbürger grundsätzlich möglich. Im Vergleich zum Kauf von Wohnungen oder Baugrundstücken ist das Verfahren jedoch deutlich komplexer.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht, die Veröffentlichung des Verkaufsangebots und die erforderliche Genehmigung der Verwaltungseinheit machen eine sorgfältige rechtliche Begleitung empfehlenswert.

Wer die Besonderheiten des slowenischen Landwirtschaftsrechts kennt und das Verfahren korrekt durchführt, kann jedoch sicher und erfolgreich in landwirtschaftliche Immobilien in Slowenien investieren.

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