NEUIGKEITEN DURCH DIE BAUGESETZ-NOVELLE

Am 15. Oktober 2025 trat das Gesetz zur Änderung des Baugesetzes (GZ-1B) in Kraft, das zahlreiche Änderungen hinsichtlich der Legalisierung von Gebäuden und der Vermutung erteilter Bau- und Nutzungsgenehmigungen für ältere Gebäude mit sich brachte.

Eine Baugenehmigung ist eine Entscheidung, die einem Investor den Bau eines Gebäudes erlaubt, während eine Nutzungsgenehmigung eine Entscheidung ist, die die Nutzung eines Gebäudes erlaubt. Eine rechtsverbindliche Baugenehmigung und die Mitteilung über den Baubeginn eines Gebäudes sind Voraussetzung für den Neubau, den Umbau und die Zweckänderung eines komplexen, weniger komplexen und unkomplizierten Gebäudes sowie für den Abriss eines komplexen oder weniger komplexen Gebäudes, das an ein Gebäude auf dem Nachbargrundstück einer anderen Person grenzt oder weniger als einen Meter davon entfernt ist.

Die Novelle führt keine neuen Legalisierungsmöglichkeiten ein, sondern regelt den Rechtsstatus von Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden und für die der Staat keine vollständigen Aufzeichnungen oder Genehmigungen vorliegen. Laut staatlichen Aufzeichnungen wurden bis 1967 472.444 Gebäude errichtet, zwischen 1968 und 1995 484.104 Gebäude und nach 1995 214.760 Gebäude. Ein vollständiges Archiv der erteilten Genehmigungen liegt dem Staat erst seit 1995 vor. 1995 ging die Kompetenz zur Erteilung von Baugenehmigungen von den Gemeinden auf den Staat über. Die Änderung des Jahres war nach Ansicht der Befürworter notwendig, da Eigentümer oft keine Unterlagen mehr haben und der Staat keine systematische Datenbeschaffung durchführen kann.

Nach Schätzungen des Vermessungs- und Kartierungsamts der Republik Slowenien gibt es in Slowenien noch immer Zehntausende von Gebäuden, die keinen geregelten Baustatus haben, d. h., sie sind nicht im Gebäudekataster eingetragen oder es liegt nie ein entsprechender Bescheid über ihre Rechtmäßigkeit vor. Neben Schwierigkeiten bei der Erfassung und Eintragung in amtliche Register führt dies auch zu zahlreichen Komplikationen bei Erbschaften, Immobilienverkäufen, Versicherungen oder der Anmeldung des ständigen Wohnsitzes. In der Praxis sind insbesondere Eigentümer älterer Wohnhäuser und Nebengebäude in ländlichen Gebieten betroffen, die seit mehreren Jahrzehnten genutzt werden, aber aufgrund ihres ungeregelten Rechtsstatus nicht formell anerkannt sind. Das Problem ist nicht nur rechtlicher Natur, sondern betrifft auch die Raumplanung, den Umweltschutz und die Umsetzung der Inspektionsaufsicht.

Gemäß dem neuen Artikel 150 des GZ-1 gelten folgende Personen als baugenehmigungsberechtigt:

• eine Anlage, die vor dem 31. Dezember 1967 gebaut wurde;

• eine Einrichtung der öffentlichen Wirtschaftsinfrastruktur, eine Einrichtung im Bereich der Verteidigung, eine Einrichtung im Bereich des Schutzes und der Rettung oder eine Einrichtung im Bereich der inneren Angelegenheiten, die vor dem 25. Juni 1991 errichtet wurden;

• eine Anlage, die auf der Grundlage des Gesetzes über außerordentliche Maßnahmen zur Beschleunigung der Sanierung und des Wiederaufbaus von Anlagen in Erdbebengebieten errichtet wurde;

• Einfamilienhaus, errichtet auf Grundlage einer Baugenehmigung bis 1. Januar 2003.

  
  

Darüber hinaus gilt gemäß dem zweiten Absatz desselben Artikels ein Gebäude oder Gebäudeteil, das vor dem 1. Januar 2025 errichtet wurde, als nicht illegal oder nicht konform und darf ungeachtet des Artikels 8 des GZ-1 („Für die Inbetriebnahme eines Gebäudes, für das eine Baugenehmigung erforderlich ist, ist eine Nutzungsgenehmigung erforderlich, mit Ausnahme von Gebäuden ohne besondere Anforderungen. Die Gebäude müssen gemäß der Bau- und Nutzungsgenehmigung genutzt werden.“) , genutzt werden, wenn aus verschiedenen Beweismitteln hervorgeht, dass dafür eine Bau- und Nutzungsgenehmigung vorliegt, diese jedoch nicht vorgelegt werden können.

Der Eigentümer kann aufgrund der Erfüllung der oben genannten Bedingungen einen Vermutungsbescheid erhalten. Ein Vermutungsbescheid stellt jedoch keine Legalisierung der Anlage dar und bestätigt weder deren Erdbebensicherheit noch die Einhaltung der wesentlichen Bauanforderungen. Ein Vermutungsbescheid kann erhalten werden, wenn sich die Anlage nach dem Stichtag nicht verändert hat oder sich so verändert hat, dass nach einer Vorschrift zwischen der Veränderung und dem Erlass des Vermutungsbescheids für diese Veränderung keine Baugenehmigung vorgeschrieben war, die Anlage zum Zeitpunkt des Antrags auf Erlass des Vermutungsbescheids gemäß den Vorschriften zur Registrierung von Immobilien registriert ist und das Vorhandensein einer erteilten Genehmigung für die Anlage nachgewiesen werden kann.

Die oben genannten Bedingungen müssen vom Antragsteller anhand des Wahrscheinlichkeitsmaßstabs (vierter Absatz von Artikel 150 GZ-1) nachgewiesen werden, ohne dass er das Recht auf Baubewilligung nachweisen muss. Der Wahrscheinlichkeitsmaßstab ist ein Beweisstandard, der erfordert, dass es mehr Argumente oder Gründe für eine bestimmte Tatsache oder Behauptung gibt als dagegen, oder dass diese Argumente stärker sind als die dagegen. Dies ist ein niedrigerer Beweisstandard als die Überzeugung oder Gewissheit, die bei Sachentscheidungen erforderlich ist, und eignet sich für Verfahren, in denen Entscheidungen schnell oder auf der Grundlage unvollständiger Informationen getroffen werden müssen. Dieser Standard bedeutet, dass eine Tatsache bewiesen ist, wenn die verfügbaren Beweise überzeugender für die Existenz der Tatsache als dagegen sind, d. h., wenn die Wahrscheinlichkeit ihrer Wahrheit über 50 % liegt.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Raumplanung kann bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, ohne eine fachmännische Prüfung nicht nachgewiesen werden, dass sie den heutigen Standards entsprechen – dies gilt sowohl für Gebäude ohne Dokumentation als auch für Gebäude, für die eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung vorliegt und in denen bereits Menschen leben. Die Novelle sieht daher vor, dass für die Erteilung einer Vermutungsentscheidung zwingend eine Dokumentation mit einer fachmännischen Stellungnahme vorgelegt werden muss, die den tatsächlichen Zustand des Gebäudes und seine Nutzungseignung bestätigt.

Zwar unterscheidet das Gesetz zwischen komplexen und einfachen Bauwerken, doch im Falle der Vermutung des Vorliegens einer Bau- und Nutzungsgenehmigung ist diese nicht Gegenstand der Prüfung.

Zwischen der Veröffentlichung der Novelle und ihrem Inkrafttreten am 15.10.2025 kamen Gerüchte auf, dass die Novelle GZ-1B die Legalisierung von Gebäuden ohne Überprüfung ihrer Sicherheit und Nutzbarkeit einführt. Die Novelle GZ-1B bringt keine Amnestie für nicht genehmigte Bauvorhaben, sondern schließt lediglich eine Lücke in den Aufzeichnungen für Gebäude, die älter als 30 Jahre sind. Nicht genehmigte Bauvorhaben bleiben weiterhin ein Verstoß, der mit dem Abriss geahndet wird. Das Gesetz schafft Rechtsklarheit für Eigentümer älterer Gebäude und stellt gleichzeitig sicher, dass professionelle Sicherheitsbewertungen in die Überprüfung einbezogen werden. Illegale, nicht konforme und gefährliche Bauten werden verboten, und bestehende Aufzeichnungen werden im Interesse der Transparenz und Sicherheit aller Bewohner geregelt.