Gesetz zur Änderung des Baugesetzes (GZ-1B) – Was Sie wissen sollten

Einleitung

Am 15. Oktober 2025 trat das Gesetz zur Änderung des Baugesetzes (GZ-1B) in Kraft. Dieses Gesetz bringt zahlreiche Änderungen mit sich. Es betrifft die Legalisierung von Gebäuden und die Vermutung erteilter Bau- und Nutzungsgenehmigungen für ältere Gebäude.

Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist eine Entscheidung, die einem Investor den Bau eines Gebäudes erlaubt. Eine Nutzungsgenehmigung hingegen erlaubt die Nutzung eines Gebäudes. Für Neubauten, Umbauten und Zweckänderungen sind eine rechtsverbindliche Baugenehmigung und die Mitteilung über den Baubeginn erforderlich. Dies gilt sowohl für komplexe als auch für weniger komplexe Gebäude. Auch der Abriss eines Gebäudes, das an ein Nachbargrundstück grenzt oder weniger als einen Meter davon entfernt ist, erfordert eine Genehmigung.

Der Rechtsstatus älterer Gebäude

Die Novelle führt keine neuen Legalisierungsmöglichkeiten ein. Sie regelt jedoch den Rechtsstatus von Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden. Oft liegen für diese Gebäude keine vollständigen Aufzeichnungen oder Genehmigungen vor. Laut staatlichen Aufzeichnungen wurden bis 1967 472.444 Gebäude errichtet. Zwischen 1968 und 1995 waren es 484.104, und nach 1995 wurden 214.760 Gebäude gebaut. Ein vollständiges Archiv der erteilten Genehmigungen existiert erst seit 1995. Die Kompetenz zur Erteilung von Baugenehmigungen ging 1995 von den Gemeinden auf den Staat über. Diese Änderung war notwendig, da viele Eigentümer keine Unterlagen mehr haben.

Die Herausforderungen in Slowenien

Laut dem Vermessungs- und Kartierungsamt der Republik Slowenien gibt es in Slowenien noch immer Zehntausende von Gebäuden ohne geregelten Baustatus. Diese Gebäude sind nicht im Gebäudekataster eingetragen oder es liegt kein entsprechender Bescheid über ihre Rechtmäßigkeit vor. Dies führt zu Komplikationen bei Erbschaften, Immobilienverkäufen, Versicherungen oder der Anmeldung des Wohnsitzes. Besonders betroffen sind Eigentümer älterer Wohnhäuser in ländlichen Gebieten. Diese Gebäude werden seit Jahrzehnten genutzt, sind aber aufgrund ihres ungeregelten Rechtsstatus nicht formell anerkannt. Das Problem betrifft nicht nur rechtliche Aspekte, sondern auch Raumplanung, Umweltschutz und Inspektionsaufsicht.

Wer ist baugenehmigungsberechtigt?

Gemäß dem neuen Artikel 150 des GZ-1 gelten folgende Personen als baugenehmigungsberechtigt:

• Eine Anlage, die vor dem 31. Dezember 1967 gebaut wurde.

• Eine Einrichtung der öffentlichen Wirtschaftsinfrastruktur, die vor dem 25. Juni 1991 errichtet wurde.

• Eine Anlage, die auf Grundlage des Gesetzes über außerordentliche Maßnahmen zur Beschleunigung der Sanierung in Erdbebengebieten errichtet wurde.

• Einfamilienhäuser, die bis zum 1. Januar 2003 auf Grundlage einer Baugenehmigung errichtet wurden.

  
  

Darüber hinaus gilt, dass ein Gebäude oder Gebäudeteil, das vor dem 1. Januar 2025 errichtet wurde, als nicht illegal oder nicht konform angesehen wird. Dies gilt, wenn Beweise vorliegen, die eine Bau- und Nutzungsgenehmigung belegen, diese jedoch nicht vorgelegt werden können.

Vermutungsbescheid und seine Bedeutung

Der Eigentümer kann einen Vermutungsbescheid erhalten, wenn die oben genannten Bedingungen erfüllt sind. Ein Vermutungsbescheid stellt jedoch keine Legalisierung der Anlage dar. Er bestätigt weder die Erdbebensicherheit noch die Einhaltung der wesentlichen Bauanforderungen. Ein Vermutungsbescheid kann erteilt werden, wenn sich die Anlage nach dem Stichtag nicht verändert hat oder sich so verändert hat, dass keine Baugenehmigung erforderlich war.

Die Bedingungen müssen vom Antragsteller anhand des Wahrscheinlichkeitsmaßstabs nachgewiesen werden. Dieser Maßstab erfordert, dass es mehr Argumente für eine bestimmte Tatsache gibt als dagegen. Dies ist ein niedrigerer Beweisstandard als bei Sachentscheidungen. Eine Tatsache gilt als bewiesen, wenn die Beweise überzeugender sind als die Gegenbeweise.

Anforderungen an die Dokumentation

Laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Raumplanung kann bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, ohne eine fachmännische Prüfung nicht nachgewiesen werden, dass sie den heutigen Standards entsprechen. Dies gilt sowohl für Gebäude ohne Dokumentation als auch für solche mit einer Baugenehmigung. Daher muss für die Erteilung einer Vermutungsentscheidung zwingend eine Dokumentation mit einer fachmännischen Stellungnahme vorgelegt werden. Diese muss den tatsächlichen Zustand des Gebäudes und seine Nutzungseignung bestätigen.

Fazit

Das Gesetz GZ-1B bringt keine Amnestie für nicht genehmigte Bauvorhaben. Es schließt lediglich eine Lücke in den Aufzeichnungen für Gebäude, die älter als 30 Jahre sind. Nicht genehmigte Bauvorhaben bleiben ein Verstoß, der mit dem Abriss geahndet wird. Das Gesetz schafft Rechtsklarheit für Eigentümer älterer Gebäude und stellt sicher, dass professionelle Sicherheitsbewertungen in die Überprüfung einbezogen werden. Illegale, nicht konforme und gefährliche Bauten werden verboten, und bestehende Aufzeichnungen werden im Interesse der Transparenz und Sicherheit aller Bewohner geregelt.

Die Änderungen im Baugesetz sind ein wichtiger Schritt für die rechtliche Klarheit in Slowenien. Wenn Sie Fragen zu Ihrem Gebäude oder Ihrer Situation haben, zögern Sie nicht, sich an uns zu wenden. Wir helfen Ihnen gerne weiter.