Immobilie in Slowenien aus dem Ausland verkaufen – was Verkäufer wissen sollten

Besitzen Sie eine Immobilie in Slowenien, leben aber in Österreich, Deutschland oder einem anderen Land und möchten die Immobilie verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie in Slowenien ist auch möglich, wenn Sie nicht in Slowenien leben oder nicht bei jedem einzelnen Schritt persönlich anwesend sein können. Bei einem grenzüberschreitenden Immobilienverkauf ist es jedoch besonders wichtig, vor Abschluss des Rechtsgeschäfts den Grundbuchstand, die erforderlichen Unterlagen, steuerliche Verpflichtungen, die Form der Unterzeichnung sowie die sichere Abwicklung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung zu prüfen.

Unsere Kanzlei unterstützt Eigentümer aus Österreich, Deutschland und anderen Ländern bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienverkaufs in Slowenien – von der Prüfung des Grundbuchstandes und der Erstellung bzw. Prüfung des Kaufvertrages bis zu den erforderlichen Verfahren und der Eigentumsübertragung. Viele Schritte können wir aufgrund einer Vollmacht für Sie in Slowenien erledigen, ohne dass Sie für jede einzelne Formalität persönlich nach Slowenien kommen müssen.

Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Schritte beim Verkauf einer Immobilie in Slowenien aus dem Ausland.

1. Müssen Sie für den Immobilienverkauf nach Slowenien kommen?

Nicht unbedingt.

Ein großer Teil der Abwicklung eines Immobilienverkaufs kann aufgrund einer entsprechenden Vollmacht durchgeführt werden. Je nach den Umständen des konkreten Falles kann ein Rechtsanwalt für den Eigentümer einzelne Rechtshandlungen in Slowenien vornehmen und die rechtliche Abwicklung des Verkaufs koordinieren.

Wichtig ist jedoch, bereits zu Beginn zu prüfen, welche Dokumente der Eigentümer persönlich unterzeichnen muss, für welche Unterschriften eine Beglaubigung erforderlich ist und ob für im Ausland ausgestellte oder unterzeichnete Dokumente zusätzliche Formalitäten notwendig sind.

Dabei spielt auch eine Rolle, in welchem Staat der Eigentümer lebt bzw. in welchem Staat die Dokumente unterzeichnet werden.

Daher empfiehlt es sich, die Form der Unterzeichnung und die Verwendung einer Vollmacht bereits vor der endgültigen Erstellung der Dokumentation festzulegen.

2. Prüfen Sie vor dem Verkauf das Grundbuch

Einer der ersten Schritte vor dem Verkauf ist die Prüfung der rechtlichen Situation der Immobilie.

Insbesondere sollte geprüft werden:

• wer im slowenischen Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist,
• ob die Angaben zur Immobilie mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen,
• ob Hypotheken eingetragen sind,
• ob Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter bestehen,
• ob Vormerkungen, Veräußerungsverbote oder andere Beschränkungen eingetragen sind,
• ob sonstige Belastungen bestehen, die den Verkauf beeinflussen könnten.

Wenn der Eigentümer bereits seit vielen Jahren oder Jahrzehnten im Ausland lebt, ist eine solche Prüfung besonders empfehlenswert.

Ist der Grundbuchstand nicht ordnungsgemäß geregelt, müssen bestimmte Fragen möglicherweise noch vor Abschluss bzw. Durchführung des Verkaufs geklärt werden.

3. Haben Sie die Immobilie in Slowenien geerbt?

Viele Immobilien in Slowenien gehören Personen, die im Ausland leben und die Immobilie von ihren Eltern oder anderen Angehörigen geerbt haben.

Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, ob das Nachlassverfahren ordnungsgemäß abgeschlossen wurde und ob der Erbe bereits als Eigentümer der Immobilie im slowenischen Grundbuch eingetragen ist.

Bei grenzüberschreitenden Erbfällen können auch ausländische Erbentscheidungen, das Europäische Nachlasszeugnis, Übersetzungen und weitere Unterlagen von Bedeutung sein.

Ist der Grundbuchstand nach der Erbschaft noch nicht geregelt, muss grundsätzlich zunächst die entsprechende Grundbucheintragung durchgeführt werden, bevor der Verkauf weiter abgewickelt werden kann.

Wenn Sie eine Immobilie in Slowenien geerbt haben und die Erbschaft bzw. die Grundbucheintragung noch nicht vollständig geregelt ist, können wir Sie auch bei diesen Schritten unterstützen.

4. Können Sie den Kaufvertrag im Ausland unterschreiben?

In bestimmten Fällen können die erforderlichen Dokumente auch im Ausland unterzeichnet werden.

Vor der Unterzeichnung sollte jedoch geprüft werden, welche Form des Dokuments und welche Beglaubigung der Unterschrift erforderlich sind, damit die Urkunde in Slowenien verwendet werden kann.

Bei ausländischen notariellen Beglaubigungen oder anderen öffentlichen Urkunden können – abhängig vom jeweiligen Staat und der Art des Dokuments – zusätzliche Anforderungen bestehen, beispielsweise hinsichtlich einer Apostille, Legalisation oder Übersetzung.

Wir empfehlen daher, Dokumente im Ausland nicht vorschnell zu unterzeichnen oder beglaubigen zu lassen, bevor geklärt wurde, welche Form für das konkrete Verfahren in Slowenien erforderlich ist.

Dadurch können wiederholte Beglaubigungen, zusätzliche Übersetzungen, unnötige Kosten und Verzögerungen vermieden werden.

5. Kaufvertrag und sichere Zahlung des Kaufpreises

Beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, dass der Kaufvertrag die Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer eindeutig regelt.

Abhängig von den Umständen des konkreten Rechtsgeschäfts sollte der Vertrag insbesondere folgende Punkte angemessen regeln:

• Höhe des Kaufpreises,
• Art und Fristen der Kaufpreiszahlung,
• eine etwaige Anzahlung oder ein Angeld,
• Voraussetzungen für die Übergabe der Immobilie,
• Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung,
• Umgang mit bestehenden Belastungen der Immobilie,
• Unterlagen für die Grundbucheintragung,
• Verteilung von Kosten und sonstigen Verpflichtungen zwischen den Vertragsparteien.

Für den Verkäufer ist insbesondere wichtig, dass Kaufpreiszahlung und Möglichkeit der Eigentumsübertragung rechtlich sinnvoll aufeinander abgestimmt sind.

Bei der Gestaltung des Kaufvertrages sollten daher der konkrete Grundbuchstand, die vereinbarte Zahlungsweise und die Besonderheiten des jeweiligen Immobiliengeschäfts berücksichtigt werden.

6. Welche steuerlichen Verpflichtungen hat der Verkäufer in Slowenien?

Beim Verkauf einer Immobilie müssen auch die steuerlichen Verpflichtungen rechtzeitig geprüft werden.

Diese hängen von den Umständen des jeweiligen Falles ab, unter anderem von der Art der Immobilie, der Art und dem Zeitpunkt ihres Erwerbs sowie von der steuerlichen Situation des Verkäufers.

Bei einem Verkäufer, der im Ausland lebt, können außerdem sein steuerlicher Status und mögliche steuerliche Folgen im Staat seines Wohnsitzes relevant sein.

Daher empfiehlt es sich, die steuerlichen Aspekte des Immobilienverkaufs vor der endgültigen Festlegung der Struktur und der Bedingungen des Rechtsgeschäfts zu prüfen und nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Soweit eine vertiefte steuerliche Beratung erforderlich ist, können einzelne steuerliche Fragen zusätzlich mit einem entsprechenden Steuerexperten abgestimmt werden.

7. Kann der gesamte Immobilienverkauf aus der Ferne abgewickelt werden?

In vielen Fällen kann der Großteil der Abwicklung so organisiert werden, dass der Verkäufer nicht für jeden einzelnen Schritt nach Slowenien reisen muss.

Dies ist insbesondere für Eigentümer praktisch, die in Österreich, Deutschland oder einem anderen Land leben.

Je nach Vollmacht und den Umständen des konkreten Falles kann ein Rechtsanwalt unter anderem:

• die rechtliche Situation und den Grundbuchstand der Immobilie prüfen,
• die erforderlichen Unterlagen prüfen,
• den Kaufvertrag erstellen bzw. prüfen,
• erforderliche Unterschriften und Beglaubigungen koordinieren,
• mit anderen Beteiligten des Verkaufs kommunizieren,
• erforderliche rechtliche Verfahren durchführen bzw. koordinieren,
• die notwendigen rechtlichen Schritte für die Eigentumsübertragung veranlassen.

Welche Schritte tatsächlich ohne persönliche Anwesenheit des Verkäufers durchgeführt werden können, hängt vom konkreten Fall und den erforderlichen Dokumenten ab.

Immobilie in Slowenien, Eigentümer im Ausland?

Die Entfernung allein ist kein Hindernis für den Verkauf einer Immobilie in Slowenien. Entscheidend ist jedoch, dass die rechtliche Abwicklung von Anfang an richtig vorbereitet wird.

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie geerbt wurde, der Grundbuchstand noch nicht vollständig geregelt ist oder der Eigentümer mit den slowenischen rechtlichen und administrativen Verfahren nicht vertraut ist.

Die Odvetniška pisarna Vračko unterstützt Eigentümer aus dem Ausland bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienverkaufs in Slowenien – von der Prüfung des Grundbuchstandes und der Dokumentation über die Erstellung bzw. Prüfung des Kaufvertrages bis zu den erforderlichen Verfahren und der Eigentumsübertragung.

Wir kommunizieren mit unseren Mandanten auf Deutsch, Slowenisch und Englisch. Viele der erforderlichen Schritte können wir aufgrund einer entsprechenden Vollmacht für Sie in Slowenien erledigen.

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