Immobilienkauf in Slowenien – rechtlicher Leitfaden für Käufer

Möchten Sie eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder eine andere Immobilie in Slowenien kaufen?

Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages sollten insbesondere die rechtliche Situation der Immobilie, der Grundbuchstand, bestehende Belastungen und Beschränkungen, die Dokumentation der Immobilie sowie die Bestimmungen des Kaufvertrages geprüft werden. Bei Käufern aus dem Ausland ist zusätzlich zu klären, unter welchen Voraussetzungen Eigentum an einer Immobilie in Slowenien erworben werden kann und wie die einzelnen Schritte des Erwerbs durchgeführt werden.

Die Odvetniška pisarna Vračko unterstützt Käufer aus Österreich, Deutschland und anderen Ländern bei der rechtlichen Prüfung und Abwicklung eines Immobilienkaufs in Slowenien – von der Prüfung des Grundbuchs und der Immobiliendokumentation über die Erstellung bzw. Prüfung des Kaufvertrages bis zur Eintragung des Eigentumsrechts in das slowenische Grundbuch.

Wir beraten ausländische Mandanten auf Deutsch, Slowenisch und Englisch. Viele Schritte können aufgrund einer entsprechenden Vollmacht auch ohne ständige persönliche Anwesenheit des Käufers in Slowenien durchgeführt werden.

Wer kann eine Immobilie in Slowenien kaufen?

Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union können grundsätzlich unter vergleichbaren Voraussetzungen wie slowenische Staatsangehörige Eigentum an Immobilien in Slowenien erwerben.

Bei Staatsangehörigen von Drittstaaten muss dagegen im Einzelfall geprüft werden, ob und unter welchen Voraussetzungen der konkrete Käufer Eigentum an einer Immobilie in Slowenien erwerben kann. Dabei können internationale Abkommen, das Prinzip der Gegenseitigkeit und weitere gesetzliche Voraussetzungen relevant sein.

Bei Käufern aus dem Ausland empfiehlt es sich daher, die Möglichkeit des Eigentumserwerbs bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrages bzw. vor Zahlung eines größeren Teils des Kaufpreises zu prüfen.

Was sollte vor dem Immobilienkauf geprüft werden?

Vor Abschluss eines Kaufvertrages empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung der Immobilie.

Insbesondere sollte geprüft werden:

• wer im slowenischen Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist,
• ob Hypotheken auf der Immobilie eingetragen sind,
• ob Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter bestehen,
• ob Vormerkungen, Veräußerungsverbote oder sonstige Beschränkungen eingetragen sind,
• ob die Angaben zur Immobilie mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen,
• ob die für die jeweilige Immobilienart erforderlichen Unterlagen vorhanden sind,
• ob andere rechtliche Umstände bestehen, die den Erwerb beeinflussen können.

Bei Grundstücken kann zusätzlich die Prüfung der Widmung bzw. Flächennutzung und etwaiger besonderer Vorschriften über den Grundstücksverkehr erforderlich sein.

Eine rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages kann Probleme aufdecken, die nach Zahlung des Kaufpreises oder Durchführung des Eigentumserwerbs wesentlich schwieriger zu lösen wären.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist eines der zentralen Dokumente beim Immobilienkauf.

Dabei geht es nicht nur um die Bezeichnung der Immobilie und die Höhe des Kaufpreises. Der Vertrag sollte auf das konkrete Rechtsgeschäft abgestimmt sein und die Position des Käufers angemessen absichern.

Abhängig von den Umständen des jeweiligen Immobiliengeschäfts sollten unter anderem folgende Punkte geregelt werden:

• Kaufgegenstand,
• Höhe des Kaufpreises,
• Art und Fristen der Kaufpreiszahlung,
• eine etwaige Anzahlung oder ein Angeld,
• Voraussetzungen für die Übergabe der Immobilie,
• bestehende Belastungen und deren Löschung,
• die für die Grundbucheintragung erforderliche Eintragungsbewilligung,
• Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung,
• Verteilung von Kosten und sonstigen Verpflichtungen,
• etwaige besondere Bedingungen des konkreten Rechtsgeschäfts.

Besondere Aufmerksamkeit sollte der Abstimmung zwischen Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung gewidmet werden. Der Käufer sollte auch in der Zeit zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrages und endgültiger Grundbucheintragung rechtlich angemessen abgesichert sein.

Bei einem grenzüberschreitenden Immobilienkauf können wir auch bei der Vorbereitung bzw. Prüfung deutsch- oder englischsprachiger Dokumentation unterstützen.

Eintragung des Eigentumsrechts in das slowenische Grundbuch

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages sind die erforderlichen Schritte zur Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das slowenische Grundbuch durchzuführen.

Vor Einreichung des Grundbuchantrages sollte geprüft werden, ob sämtliche Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt sind und alle erforderlichen Unterlagen vorliegen.

Abhängig vom konkreten Rechtsgeschäft sind insbesondere folgende Schritte zu berücksichtigen:

1. Erfüllung der vertraglich vereinbarten Verpflichtungen,
2. Erledigung der erforderlichen steuerlichen und sonstigen Formalitäten,
3. Vorliegen einer geeigneten Eintragungsbewilligung und der erforderlichen Beglaubigungen,
4. Einreichung des Grundbuchantrages.

Die ordnungsgemäße Durchführung des Grundbuchverfahrens ist ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Abwicklung des Immobilienerwerbs.

Steuern und weitere Kosten beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie sollten auch die steuerlichen Folgen und sonstigen Kosten des Rechtsgeschäfts rechtzeitig geprüft werden.

Die steuerliche Behandlung hängt von der Art der Immobilie und vom konkreten Rechtsgeschäft ab. Abhängig von den Umständen können insbesondere die Immobilienverkehrsteuer oder die Umsatzsteuer relevant sein.

Daneben können weitere Kosten für die Erstellung von Dokumenten, Beglaubigungen, Übersetzungen und das Grundbuchverfahren entstehen.

Daher sollte bereits vor Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden, welche Kosten vom Käufer und welche vom Verkäufer getragen werden.

Sie kaufen eine Immobilie in Slowenien und leben im Ausland?

Wenn Sie in Österreich, Deutschland oder einem anderen Land leben, können bei einem Immobilienkauf in Slowenien zusätzliche praktische Fragen auftreten.

Dazu können insbesondere gehören:

• Prüfung der Unterlagen aus der Ferne,
• Kommunikation mit dem Verkäufer, Notar oder anderen Beteiligten,
• Erteilung einer Vollmacht für bestimmte Rechtshandlungen,
• Unterzeichnung bzw. Beglaubigung von Dokumenten im Ausland,
• erforderliche Übersetzungen,
• Durchführung des Grundbuchverfahrens.

In vielen Fällen können wir einen erheblichen Teil der rechtlichen Abwicklung aufgrund einer entsprechenden Vollmacht für Sie in Slowenien übernehmen.

Dadurch kann der Käufer bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrages Klarheit über die rechtliche Situation der Immobilie und die für einen sicheren Abschluss des Kaufs erforderlichen Schritte erhalten.

Wie kann ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Slowenien helfen?

Der Kauf einer Immobilie gehört regelmäßig zu den größeren finanziellen Entscheidungen eines Käufers. Daher ist es sinnvoll, die rechtliche Situation der Immobilie und die Vertragsunterlagen vor Unterzeichnung des Kaufvertrages und vor Zahlung des Kaufpreises prüfen zu lassen.

Die Odvetniška pisarna Vračko unterstützt Käufer bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienkaufs in Slowenien.

Abhängig vom konkreten Fall können unsere Leistungen insbesondere umfassen:

• rechtliche Prüfung der Immobilie,
• Prüfung des Grundbuchstandes,
• Prüfung der Immobiliendokumentation,
• Erstellung bzw. Prüfung des Kaufvertrages,
• Prüfung der vertraglichen Absicherung des Käufers,
• Kommunikation mit anderen Beteiligten des Rechtsgeschäfts,
• Koordination erforderlicher Unterschriften und Beglaubigungen,
• Durchführung des Grundbuchverfahrens,
• rechtliche Begleitung während des gesamten Immobilienkaufs.

Wir kommunizieren mit unseren Mandanten auf Deutsch, Slowenisch und Englisch und unterstützen insbesondere auch Käufer, die nicht in Slowenien leben.

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