Sie haben eine Immobilie in Slowenien geerbt: Was ist vor dem Verkauf zu erledigen?

Nach der Erbschaft eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks stellt sich oft die Frage, wie die Immobilie verkauft werden kann. Die Erben nutzen sie möglicherweise nicht, leben im Ausland oder möchten den Verkaufserlös unter mehreren Familienmitgliedern aufteilen.

Doch die Einigung mit dem Käufer ist nur ein Teil des Prozesses. Vor der Unterzeichnung des Vertrags muss geprüft werden, wer über die Immobilie verfügen darf, wie ihr rechtlicher Status ist und welche steuerlichen Verpflichtungen entstehen können.

1. Prüfen Sie zuerst die Erbschaftsunterlagen und das Grundbuch

Der erste Schritt ist die Durchsicht des Erbschaftsbeschlusses und des aktuellen Grundbuchauszugs. Es muss geprüft werden, ob die Dokumente alle Immobilien umfassen, die Sie verkaufen möchten, und ob die Angaben zu den Erben und ihren Anteilen mit dem Grundbuchstand übereinstimmen.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern Hypotheken, Dienstbarkeiten, Wohnrechte und andere Eintragungen. Ebenso wichtig sind Vormerkungen, die auf noch nicht abgeschlossene Grundbuchverfahren hinweisen.

Wenn im Grundbuch noch der Verstorbene eingetragen ist, muss vor dem Verkauf die korrekte Reihenfolge der Eintragungen sowie die für die Eigentumsübertragung auf den Käufer erforderlichen Dokumente geklärt werden. Es ist daher sinnvoll, den Grundbuchstand bereits vor der Vereinbarung eines Verkaufstermins zu prüfen.

2. Wenn es mehrere Erben gibt, klären Sie den Umfang des Verkaufs

Der Verkauf der gesamten Immobilie und der Verkauf eines einzelnen Miteigentumsanteils sind rechtlich unterschiedliche Situationen.

Für den einvernehmlichen Verkauf der gesamten Immobilie ist in der Regel die Mitwirkung aller Miteigentümer erforderlich. Ein einzelner Miteigentümer kann zwar über seinen Anteil verfügen, jedoch haben die anderen Miteigentümer beim Verkauf eines Anteils an der Immobilie ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Wenn keine Einigung zwischen den Erben erzielt werden kann, müssen die Möglichkeiten einer gerichtlichen Regelung der Verhältnisse gesondert geprüft werden.

Vor der Erstellung des Vertrags ist es zudem nützlich zu klären, wie der Verkaufserlös und die Kosten aufgeteilt werden und wer bei der Unterzeichnung und Übergabe der Immobilie mitwirkt.

3. Die Befreiung von der Erbschaftssteuer bedeutet keine Befreiung beim Verkauf

Erbschaft und späterer Verkauf sind steuerlich getrennte Vorgänge. Ein Erbe kann von der Erbschaftssteuer befreit sein, beim Verkauf entstehen jedoch dennoch steuerliche Verpflichtungen. Die Befreiung bei der Erbschaft gilt unter anderem für Erben erster Ordnung und bestimmte andere Berechtigte.

Beim üblichen Verkauf, der mit der Grunderwerbsteuer besteuert wird, beträgt diese Steuer 2 % der Steuerbemessungsgrundlage. Darüber hinaus kann eine Verpflichtung zur Zahlung der Einkommensteuer auf Kapitalgewinne entstehen. Diese bezieht sich auf den steuerlich ermittelten Gewinn, nicht auf den gesamten Verkaufserlös. Wichtig sind hierbei der Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs, der Wert beim Verkauf, die Haltedauer sowie mögliche Befreiungen.

Daher ist es sinnvoll, die steuerlichen Auswirkungen vor der endgültigen Einigung über den Verkaufspreis zu prüfen. Bewahren Sie den Erbschaftsbeschluss, etwaige Wertgutachten sowie Nachweise über Kosten und Investitionen auf.

4. Prüfen Sie bei Erbschaften aus dem Ausland die Verwendbarkeit ausländischer Dokumente

Wenn das Nachlassverfahren in Österreich oder Deutschland stattgefunden hat, muss geprüft werden, welche Dokumente für die Regelung des Eigentums in Slowenien erforderlich sind.

Bei grenzüberschreitenden Erbschaften kann das Europäische Nachlasszeugnis wichtig sein, mit dem Erben ihren Status und ihre Rechte in anderen teilnehmenden Mitgliedstaaten nachweisen. Zudem ist die Gültigkeit der beglaubigten Kopie des Zeugnisses sowie die für die konkrete Grundbucheintragung erforderlichen Daten zu prüfen.

Der Wohnsitz eines Erben im Ausland steht einem Verkauf nicht grundsätzlich entgegen. Sollte das Verfahren jedoch von einem Bevollmächtigten geführt werden, muss rechtzeitig eine entsprechende Vollmacht erteilt und die für die jeweiligen Rechtshandlungen erforderliche Form geprüft werden.

5. Legen Sie vor der Unterzeichnung die Zahlungs- und Übergabebedingungen fest

Der Kaufvertrag sollte klar definieren, was verkauft wird, wann der Kaufpreis fällig ist, welche Bedingungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sein müssen und wann der Käufer die Immobilie übernimmt.

Falls Belastungen, Mietverhältnisse oder offene Fragen zur Dokumentation bestehen, muss festgelegt werden, wie diese gelöst werden. Bei älteren Häusern ist es zudem sinnvoll, die vorhandenen Bau- und Nutzungsunterlagen zu prüfen.

Besondere Vorsicht ist bei der Unterzeichnung einer Anzahlungsvereinbarung oder eines Vorvertrags geboten, wenn die rechtliche Situation noch nicht geklärt ist. Bereits ein solches Dokument kann Verpflichtungen begründen, weshalb Fristen und Bedingungen mit dem tatsächlichen Sachverhalt in Einklang stehen sollten.

Welche Dokumente sollten für eine erste Prüfung bereitgestellt werden?

Für eine erste Einschätzung sind in der Regel folgende Unterlagen hilfreich:

• der Erbschein bzw. ausländische Erbnachweise;
• Flurstücksnummern und Angaben zur Katastralgemeinde bzw. Identifikationsdaten der Wohnung;
• etwaige Wertgutachten und Unterlagen zur Immobilie;
• Angaben zu weiteren Erben oder Miteigentümern;
• ein Kaufangebot oder ein Vertragsentwurf, falls bereits vorhanden.

Eine rechtzeitige Prüfung der Unterlagen hilft dabei festzustellen, was vor dem Verkauf geregelt werden muss und welche Verpflichtungen in den Vertrag aufgenommen werden sollten.

Wenn Sie eine Immobilie in Slowenien geerbt haben und einen Verkauf in Erwägung ziehen, können Sie sich für eine Prüfung der rechtlichen Situation und eine Erläuterung der weiteren Schritte an die Anwaltskanzlei Vračko wenden. Geben Sie in Ihrer Anfrage an, wo sich die Immobilie befindet, ob das Erbschaftsverfahren bereits abgeschlossen ist und ob mehrere Erben am Verkauf beteiligt sind.

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