Nakup nepremičnine je več kot le podpis pogodbe

Nakup stanovanja, hiše ali zemljišča je ena največjih finančnih odločitev v življenju. Navdušenje nad novo nepremičnino pogosto zasenči pomembna pravna vprašanja, ki lahko pozneje povzročijo visoke stroške ali celo dolgotrajne sodne postopke.

V naši odvetniški praksi se pri nakupih nepremičnin vedno znova srečujemo z enakimi napakami. Dobra novica je, da jih je z ustreznim pravnim pregledom mogoče skoraj vedno preprečiti.

Predstavljamo deset najpogostejših napak, na katere mora biti pozoren vsak kupec.

1. Nepreverjeno zemljiškoknjižno stanje

Pred podpisom pogodbe je nujno preveriti zemljiško knjigo.

Iz zemljiške knjige je razvidno:

• kdo je dejanski lastnik,
• ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko,
• ali obstajajo služnosti,
• ali so vpisane prepovedi odtujitve ali obremenitve.

Kupec se ne sme zanašati zgolj na informacije prodajalca ali nepremičninske agencije.

2. Podpis pogodbe brez pravnega pregleda

Kupoprodajna pogodba določa vaše pravice in obveznosti.

Že ena neustrezna določba lahko povzroči velike finančne posledice.

Pred podpisom je priporočljivo preveriti:

• kupnino,
• plačilne pogoje,
• rok izročitve nepremičnine,
• odgovornost prodajalca,
• morebitne pogodbene kazni,
• pogoje za odstop od pogodbe.

3. Spregledane služnosti in druge obremenitve

Nepremičnina je lahko obremenjena z različnimi pravicami tretjih oseb.

Najpogostejše so:

• služnost poti,
• osebna služnost,
• dosmrtna pravica uporabe,
• hipoteka,
• stavbna pravica.

Takšne obremenitve lahko pomembno vplivajo na uporabo ali vrednost nepremičnine.

4. Nepreverjena legalnost objekta

Pri starejših objektih se pogosto pojavljajo neskladja med dejanskim stanjem in uradnimi evidencami.

Pred nakupom je priporočljivo preveriti:

• gradbeno dovoljenje,
• uporabno dovoljenje,
• skladnost s katastrom,
• dejansko površino objekta.

5. Zanemarjanje prostorskih omejitev

Vsako zemljišče nima enake namembnosti.

Pred nakupom je treba preveriti:

• namensko rabo zemljišča,
• prostorske akte,
• pogoje za gradnjo,
• morebitne omejitve zaradi varovanih območij ali kulturne dediščine.

To je še posebej pomembno pri nakupu zemljišč za gradnjo.

6. Podcenjevanje vseh stroškov nakupa

Kupnina ni edini strošek.

Poleg nje je treba upoštevati še:

• davek na promet nepremičnin oziroma DDV,
• notarske stroške,
• sodne takse,
• stroške vpisa v zemljiško knjigo,
• stroške prevodov,
• stroške pravnega zastopanja.

Celoten finančni načrt je priporočljivo pripraviti že pred podpisom pogodbe.

7. Neustrezen način plačila kupnine

Plačilo kupnine mora biti varno tako za kupca kot za prodajalca.

V številnih primerih je priporočljivo uporabiti fiduciarni račun ali drug varen način plačila, ki zmanjšuje tveganje za obe pogodbeni stranki.

8. Zamuda pri izvedbi pravnih postopkov

Po podpisu pogodbe je treba pravočasno izvesti več postopkov.

Med drugim:

• vložitev zemljiškoknjižnega predloga,
• plačilo davčnih obveznosti,
• izpolnitev pogodbenih pogojev.

Neupoštevanje rokov lahko povzroči zamude ali dodatne stroške.

9. Zanašanje izključno na prodajalca ali nepremičninsko agencijo

Prodajalec in nepremičninska agencija imata pri poslu svojo vlogo, vendar ne zastopata nujno interesov kupca.

Neodvisen pravni pregled omogoča, da se pravočasno odkrijejo morebitna tveganja in zagotovi varna izvedba nakupa.

10. Pravni nasvet šele po podpisu pogodbe

Najpogostejša napaka je, da kupec poišče pravno pomoč šele takrat, ko je pogodba že podpisana.

Takrat je možnosti za odpravo napak bistveno manj.

Pravni pregled pred podpisom pogodbe je zato ena najboljših naložb v varen nakup nepremičnine.

Zaključek

Nakup nepremičnine ni le poslovna odločitev, temveč tudi pomembna pravna odločitev.

S pravočasnim pravnim pregledom, preveritvijo dokumentacije in strokovnim svetovanjem lahko preprečite številna tveganja ter poskrbite, da bo vaš nakup varen in brez neprijetnih presenečenj.

Če razmišljate o nakupu nepremičnine v Sloveniji, je priporočljivo, da se pred podpisom pogodbe posvetujete s strokovnjakom za nepremičninsko pravo.

Pogosta vprašanja

Ali je pregled kupoprodajne pogodbe res potreben?

Da. Pogodba določa vaše pravice in obveznosti, zato je pravni pregled priporočljiv pri vsakem nakupu.

Kaj moram preveriti pred nakupom nepremičnine?

Predvsem zemljiškoknjižno stanje, morebitne obremenitve, legalnost objekta, namensko rabo zemljišča in vsebino kupoprodajne pogodbe.

Ali lahko nakup nepremičnine opravi odvetnik na podlagi pooblastila?

Da. V številnih primerih je mogoče pomemben del postopka opraviti na podlagi ustreznega pooblastila.

‍