Prodaja nepremičnine v Sloveniji iz tujine | Vodnik za lastnike

Ste lastnik nepremičnine v Sloveniji, vendar živite v Avstriji, Nemčiji ali drugi državi?

Prodaja nepremičnine v Sloveniji je mogoča tudi brez vaše stalne prisotnosti v državi. Vendar je pri čezmejni prodaji pomembno, da se že pred iskanjem kupca preverijo zemljiškoknjižno stanje, potrebne listine, davčne obveznosti ter način podpisa in izvedbe kupoprodajne pogodbe.

To je še posebej pomembno pri nepremičninah, ki so bile pridobljene z dedovanjem ali so že dalj časa v lasti družine.

1. Ali morate za prodajo priti v Slovenijo?

Ne nujno.

Velik del postopka prodaje nepremičnine je mogoče urediti na podlagi ustreznega pooblastila. Odvetnik lahko tako v Sloveniji za lastnika opravi posamezna pravna dejanja in koordinira postopek prodaje.

Pomembno pa je, da se že na začetku preveri, katere dokumente bo moral lastnik podpisati osebno, ali je potrebna overitev podpisa in ali bodo za listine, izdane oziroma podpisane v tujini, potrebne dodatne formalnosti.

Pri tem je pomembna tudi država, v kateri lastnik živi oziroma v kateri bo dokument podpisan.

2. Pred prodajo preverite zemljiško knjigo

Eden prvih korakov je pregled pravnega stanja nepremičnine.

Preveriti je treba predvsem:

• kdo je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik,
• ali podatki ustrezajo dejanskemu stanju,
• ali so vpisane hipoteke,
• ali obstajajo služnosti ali pravice tretjih oseb,
• ali so vpisane prepovedi odtujitve ali obremenitve ter
• ali obstajajo druga bremena, ki bi lahko vplivala na prodajo.

Za lastnika, ki že več let ali desetletij živi v tujini, je takšen pregled še posebej priporočljiv.

3. Ste nepremičnino v Sloveniji podedovali?

Veliko nepremičnin v Sloveniji je v lasti oseb, ki živijo v tujini, ker so jih podedovale po starših ali drugih sorodnikih.

Pred prodajo je treba preveriti, ali je bil zapuščinski postopek pravilno zaključen in ali je sedanji lastnik že vpisan v zemljiško knjigo.

Pri čezmejnem dedovanju so lahko pomembne tudi tuje odločbe o dedovanju, evropsko potrdilo o dedovanju, prevodi in druge listine.

Če po dedovanju zemljiškoknjižno stanje še ni urejeno, je praviloma treba najprej urediti ustrezen vpis in šele nato izvesti prodajo.

4. Ali lahko pogodbo podpišete v tujini?

V določenih primerih je dokumentacijo mogoče podpisati tudi v tujini.

Vendar je treba pred podpisom preveriti zahtevano obliko dokumenta in način overitve podpisa.

Pri tujih notarskih overitvah oziroma drugih javnih listinah se lahko pojavi tudi vprašanje apostille, prevoda v slovenski jezik ali drugih formalnosti, potrebnih za uporabo dokumenta v Sloveniji.

Zato odsvetujemo, da bi lastnik dokumentacijo v tujini overjal, še preden je preverjeno, kakšna oblika bo potrebna za konkretni postopek.

S tem se je mogoče izogniti ponavljanju overitev, dodatnim prevodom in nepotrebnim stroškom.

5. Kako se prodajalec zavaruje glede plačila kupnine?

Pri prodaji iz tujine je pomembno, da je celoten potek transakcije jasno določen že v kupoprodajni pogodbi.

Pogodba naj med drugim določa:

• višino kupnine,
• način in rok plačila,
• morebitno aro ali predplačilo,
• pogoje za izročitev nepremičnine,
• trenutek, ko kupec pridobi dokumentacijo za vpis v zemljiško knjigo,
• način izbrisa morebitnih bremen ter
• razdelitev stroškov med strankama.

Za prodajalca je zlasti pomembno, da sta plačilo kupnine in možnost prenosa lastninske pravice ustrezno medsebojno usklajena.

6. Kakšne davčne obveznosti ima prodajalec v Sloveniji?

Pri prodaji nepremičnine je treba pravočasno preveriti tudi davčne obveznosti.

Te so odvisne od okoliščin posameznega primera, med drugim od načina in časa pridobitve nepremičnine.

Če prodajalec živi v tujini, je lahko pomemben tudi njegov davčni status in vprašanje morebitnih obveznosti v državi njegovega prebivališča.

Zato je priporočljivo davčni vidik prodaje preveriti še pred dokončno določitvijo pogojev pravnega posla.

7. Ali je mogoče celoten postopek voditi na daljavo?

V številnih primerih je mogoče večino postopka organizirati tako, da prodajalcu zaradi vsakega posameznega koraka ni treba prihajati v Slovenijo.

To je posebej praktično za lastnike, ki živijo v Avstriji, Nemčiji ali drugih državah EU.

Odvetnik lahko glede na pooblastilo in konkretni primer med drugim preveri pravno stanje nepremičnine, pripravi oziroma pregleda pogodbo, usklajuje potrebno dokumentacijo ter poskrbi za pravne korake, potrebne za izvedbo prodaje.

Nepremičnina v Sloveniji, lastnik pa v tujini?

Razdalja sama po sebi ni ovira za prodajo nepremičnine v Sloveniji.

Pomembno pa je, da se postopek pravilno pripravi.

To še posebej velja, kadar je bila nepremičnina podedovana, zemljiškoknjižno stanje dalj časa ni bilo preverjeno ali lastnik ne pozna slovenskih postopkov.

V Odvetniški pisarni Vračko pomagamo lastnikom iz tujine pri pravni izvedbi prodaje nepremičnin v Sloveniji – od preveritve zemljiškoknjižnega stanja in dokumentacije do priprave pogodbe, potrebnih postopkov in prenosa lastninske pravice.

Strankam svetujemo v slovenskem, nemškem in angleškem jeziku, kar omogoča, da se tudi čezmejni postopek vodi jasno in brez nepotrebnih jezikovnih ovir.

‍