Prodaja nepremičnine v Sloveniji iz tujine – kaj mora vedeti prodajalec?

Ste lastnik nepremičnine v Sloveniji, vendar živite v Avstriji, Nemčiji ali drugi državi in jo želite prodati?

Prodaja nepremičnine v Sloveniji je mogoča tudi, če ne živite v Sloveniji oziroma ne morete osebno sodelovati pri vsakem koraku postopka. Pri čezmejni prodaji pa je posebej pomembno, da se pred sklenitvijo pravnega posla preverijo zemljiškoknjižno stanje, potrebne listine, davčne obveznosti, način podpisa dokumentacije ter varen način plačila kupnine in prenosa lastninske pravice.

V naši odvetniški pisarni pomagamo lastnikom iz Avstrije, Nemčije in drugih držav pri pravni izvedbi prodaje nepremičnine v Sloveniji – od pregleda zemljiškoknjižnega stanja in priprave oziroma pregleda pogodbe do potrebnih postopkov in prenosa lastninske pravice. Številne korake lahko na podlagi pooblastila uredimo za vas v Sloveniji, ne da bi morali zaradi vsakega posameznega opravila osebno priti v Slovenijo.

V nadaljevanju pojasnjujemo najpomembnejše korake pri prodaji nepremičnine v Sloveniji iz tujine.

1. Ali morate za prodajo priti v Slovenijo?

Ne nujno.

Velik del postopka prodaje nepremičnine je mogoče urediti na podlagi ustreznega pooblastila. Odvetnik lahko glede na okoliščine konkretnega primera v Sloveniji za lastnika opravi posamezna pravna dejanja in koordinira postopek prodaje.

Pomembno pa je, da se že na začetku preveri, katere dokumente mora lastnik podpisati osebno, za katere podpise je potrebna overitev ter ali bodo za listine, izdane oziroma podpisane v tujini, potrebne dodatne formalnosti.

Pri tem je pomembna tudi država, v kateri lastnik živi oziroma v kateri bo dokument podpisan.

Zato je priporočljivo način podpisa in uporabe pooblastila določiti že pred pripravo končne dokumentacije.

2. Pred prodajo preverite zemljiško knjigo

Eden prvih korakov pred prodajo je pregled pravnega stanja nepremičnine.

Preveriti je treba predvsem:

• kdo je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik,
• ali podatki o nepremičnini ustrezajo dejanskemu stanju,
• ali so vpisane hipoteke,
• ali obstajajo služnosti ali druge pravice tretjih oseb,
• ali so vpisane zaznambe, prepovedi odtujitve ali druge omejitve,
• ali obstajajo druga bremena, ki bi lahko vplivala na prodajo.

Če lastnik že več let ali desetletij živi v tujini, je takšen pregled še posebej priporočljiv.

Če zemljiškoknjižno stanje ni urejeno, je lahko treba določena vprašanja rešiti še pred sklenitvijo oziroma dokončanjem prodaje.

3. Ste nepremičnino v Sloveniji podedovali?

Veliko nepremičnin v Sloveniji je v lasti oseb, ki živijo v tujini in so jih podedovale po starših ali drugih sorodnikih.

Pred prodajo je treba preveriti, ali je bilo dedovanje ustrezno zaključeno in ali je dedič že vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiški knjigi.

Pri čezmejnem dedovanju so lahko pomembne tudi tuje odločbe o dedovanju, Evropsko potrdilo o dedovanju, prevodi in druge listine.

Če zemljiškoknjižno stanje po dedovanju še ni urejeno, je treba praviloma najprej urediti ustrezen vpis in nato nadaljevati s prodajo.

Če ste nepremičnino v Sloveniji podedovali in dedovanje oziroma zemljiškoknjižni vpis še ni urejen, lahko pomagamo tudi pri teh postopkih.

4. Ali lahko prodajno pogodbo podpišete v tujini?

V določenih primerih je mogoče potrebno dokumentacijo podpisati tudi v tujini.

Pred podpisom pa je treba preveriti, kakšna oblika dokumenta in kakšna overitev podpisa sta potrebni za uporabo listine v Sloveniji.

Pri tujih notarskih overitvah oziroma drugih javnih listinah se lahko glede na državo in vrsto dokumenta pojavijo dodatne zahteve, na primer glede apostille, legalizacije ali prevoda.

Zato priporočamo, da lastnik dokumentacije v tujini ne podpisuje in overja, preden je preverjeno, kakšna oblika bo za konkretni postopek v Sloveniji ustrezna.

S tem se je mogoče izogniti ponovnim overitvam, dodatnim prevodom, nepotrebnim stroškom in zamudam.

5. Kupoprodajna pogodba in varno plačilo kupnine

Pri prodaji nepremičnine je pomembno, da kupoprodajna pogodba jasno ureja pravice in obveznosti prodajalca in kupca.

Pogodba naj glede na okoliščine konkretnega posla med drugim ustrezno uredi:

• višino kupnine,
• način in roke plačila,
• morebitno aro ali predplačilo,
• pogoje za izročitev nepremičnine,
• pogoje za prenos lastninske pravice,
• ravnanje z morebitnimi bremeni na nepremičnini,
• dokumentacijo, potrebno za zemljiškoknjižni vpis,
• razdelitev stroškov in drugih obveznosti med strankama.

Za prodajalca je posebej pomembno, da sta plačilo kupnine in možnost prenosa lastninske pravice ustrezno medsebojno usklajena.

Pri pripravi pogodbe je zato treba upoštevati konkretno zemljiškoknjižno stanje, dogovorjeni način plačila in druge posebnosti posameznega pravnega posla.

6. Kakšne davčne obveznosti ima prodajalec v Sloveniji?

Pri prodaji nepremičnine je treba pravočasno preveriti tudi davčne obveznosti.

Te so odvisne od okoliščin posameznega primera, med drugim od vrste nepremičnine, načina in časa njene pridobitve ter davčnega položaja prodajalca.

Pri prodajalcu, ki živi v tujini, je lahko pomemben tudi njegov davčni status in morebitne davčne posledice v državi njegovega prebivališča.

Zato je priporočljivo davčni vidik prodaje preveriti pred dokončno določitvijo strukture in pogojev pravnega posla, ne šele po podpisu pogodbe.

Kadar je potrebno podrobnejše davčno svetovanje, se lahko posamezna davčna vprašanja uskladijo tudi z ustreznim davčnim strokovnjakom.

7. Ali je mogoče celoten postopek voditi na daljavo?

V številnih primerih je mogoče večino postopka organizirati tako, da prodajalcu zaradi vsakega posameznega koraka ni treba prihajati v Slovenijo.

To je posebej praktično za lastnike, ki živijo v Avstriji, Nemčiji ali drugih državah.

Odvetnik lahko glede na pooblastilo in konkretni primer med drugim:

• preveri pravno in zemljiškoknjižno stanje nepremičnine,
• pregleda potrebno dokumentacijo,
• pripravi oziroma pregleda kupoprodajno pogodbo,
• koordinira potrebne podpise in overitve,
• komunicira z drugimi udeleženci postopka,
• izvede oziroma koordinira potrebne pravne postopke,
• poskrbi za pravne korake, potrebne za prenos lastninske pravice.

Katere korake je mogoče opraviti brez osebne prisotnosti prodajalca, je odvisno od konkretnega primera in potrebne dokumentacije.

Nepremičnina v Sloveniji, lastnik pa v tujini?

Razdalja sama po sebi ni ovira za prodajo nepremičnine v Sloveniji. Pomembno pa je, da je postopek pravilno pripravljen že od začetka.

To je še posebej pomembno, kadar je bila nepremičnina podedovana, zemljiškoknjižno stanje še ni popolnoma urejeno ali lastnik ne pozna slovenskih pravnih in upravnih postopkov.

V Odvetniški pisarni Vračko pomagamo lastnikom iz tujine pri pravni izvedbi prodaje nepremičnine v Sloveniji – od preveritve zemljiškoknjižnega stanja in dokumentacije do priprave oziroma pregleda pogodbe, potrebnih pravnih postopkov in prenosa lastninske pravice.

S strankami komuniciramo v slovenskem, nemškem in angleškem jeziku, številne potrebne korake pa lahko na podlagi ustreznega pooblastila uredimo za vas v Sloveniji.

‍