Nakup nepremičnine v Sloveniji – pravni vodnik za kupce

Kupujete stanovanje, hišo, zemljišče ali drugo nepremičnino v Sloveniji?

Pred podpisom pogodbe je pomembno preveriti pravno stanje nepremičnine, zemljiškoknjižne podatke, morebitna bremena in omejitve, dokumentacijo nepremičnine ter določila kupoprodajne pogodbe. Pri kupcih iz tujine je treba dodatno preveriti tudi pogoje za pridobitev lastninske pravice in način izvedbe posameznih korakov v Sloveniji.

V Odvetniški pisarni Vračko kupcem iz Slovenije, Avstrije, Nemčije in drugih držav pomagamo pri pravnem pregledu in izvedbi nakupa nepremičnine v Sloveniji – od preveritve zemljiške knjige in dokumentacije do priprave oziroma pregleda pogodbe ter vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Strankam iz tujine svetujemo v slovenskem, nemškem in angleškem jeziku, številne korake pa lahko na podlagi ustreznega pooblastila uredimo tudi brez njihove stalne osebne prisotnosti v Sloveniji.

Kdo lahko kupi nepremičnino v Sloveniji?

Državljani držav članic Evropske unije lahko praviloma pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Sloveniji pod primerljivimi pogoji kot slovenski državljani.

Pri kupcih iz tretjih držav pa je treba posebej preveriti, ali in pod katerimi pogoji lahko konkretni kupec pridobi lastninsko pravico na nepremičnini v Sloveniji. Pri tem so lahko pomembni mednarodni sporazumi, načelo vzajemnosti in druge zakonske zahteve.

Zato je pri kupcu iz tujine priporočljivo vprašanje možnosti pridobitve lastninske pravice preveriti še pred podpisom pogodbe oziroma plačilom večjega dela kupnine.

Kaj je treba preveriti pred nakupom?

Pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe je priporočljivo opraviti pravni pregled nepremičnine.

Preveriti je treba predvsem:

• kdo je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik,
• ali so na nepremičnini vpisane hipoteke,
• ali obstajajo služnosti ali druge pravice tretjih oseb,
• ali so vpisane zaznambe, prepovedi odtujitve ali druge omejitve,
• ali podatki o nepremičnini ustrezajo dejanskemu stanju,
• ustrezno dokumentacijo glede na vrsto nepremičnine,
• morebitne druge pravne okoliščine, ki lahko vplivajo na nakup.

Pri zemljiščih je lahko pomembno tudi preverjanje namenske rabe in morebitnih posebnih pravil glede pravnega prometa.

Pravni pregled pred podpisom pogodbe lahko odkrije težave, ki jih je bistveno težje reševati po plačilu kupnine ali prenosu lastninske pravice.

Kupoprodajna pogodba

Kupoprodajna pogodba je eden ključnih dokumentov pri nakupu nepremičnine.

Ne gre samo za določitev nepremičnine in kupnine. Pogodba mora biti prilagojena konkretnemu poslu in mora ustrezno varovati položaj kupca.

Glede na okoliščine posameznega primera je treba v pogodbi med drugim ustrezno urediti:

• predmet prodaje,
• višino kupnine,
• način in roke plačila,
• morebitno aro ali predplačilo,
• pogoje za izročitev nepremičnine,
• obstoječa bremena in način njihovega izbrisa,
• zemljiškoknjižno dovolilo,
• pogoje za prenos lastninske pravice,
• razdelitev stroškov in drugih obveznosti,
• morebitne posebne pogoje konkretnega pravnega posla.

Posebno pozornost je treba nameniti uskladitvi plačila kupnine in prenosa lastninske pravice, saj mora biti kupec ustrezno zavarovan tudi v času med podpisom pogodbe in končnim vpisom v zemljiško knjigo.

Pri čezmejnem nakupu lahko pomagamo tudi pri pripravi oziroma pregledu dokumentacije v nemškem ali angleškem jeziku.

Vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo

Po podpisu pogodbe je treba izvesti še potrebne postopke za vpis kupca kot novega lastnika v slovensko zemljiško knjigo.

Pred vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga je treba preveriti, ali so izpolnjeni vsi pogoji za vpis in ali so na voljo vse potrebne listine.

Glede na konkretni pravni posel je treba med drugim urediti:

1. izpolnitev pogodbenih obveznosti,
2. davčne in druge potrebne formalnosti,
3. ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo in potrebne overitve,
4. vložitev zemljiškoknjižnega predloga.

Pravilno izveden zemljiškoknjižni postopek je bistven za dokončno pravno ureditev pridobitve nepremičnine.

Davki in drugi stroški pri nakupu

Pri nakupu nepremičnine je treba pravočasno preveriti tudi davčne in druge stroške pravnega posla.

Davčna obravnava je odvisna od vrste nepremičnine in konkretnega pravnega posla. Glede na okoliščine je lahko relevantna obdavčitev z davkom na promet nepremičnin ali DDV.

Poleg davkov je treba upoštevati tudi druge morebitne stroške, povezane s pripravo dokumentacije, overitvami, prevodi in zemljiškoknjižnim postopkom.

Zato je priporočljivo že pred sklenitvijo pogodbe preveriti, katere stroške nosi kupec in katere prodajalec.

Kupujete nepremičnino v Sloveniji iz tujine?

Če živite v Avstriji, Nemčiji ali drugi državi, lahko nakup nepremičnine v Sloveniji vključuje dodatna praktična vprašanja.

Med drugim je lahko treba urediti:

• pregled dokumentacije na daljavo,
• komunikacijo s prodajalcem, notarjem ali drugimi udeleženci,
• pooblastilo za posamezna pravna dejanja,
• podpis oziroma overitev dokumentov v tujini,
• prevode dokumentacije,
• izvedbo zemljiškoknjižnega postopka.

V številnih primerih lahko velik del pravne izvedbe nakupa uredimo za vas v Sloveniji na podlagi ustreznega pooblastila.

Tako lahko kupec že pred podpisom pogodbe pridobi jasnejšo sliko o pravnem stanju nepremičnine in o korakih, potrebnih za varen zaključek nakupa.

Kako vam lahko pomaga odvetnik pri nakupu nepremičnine?

Nakup nepremičnine je praviloma ena večjih finančnih odločitev kupca. Zato je smiselno pravno stanje in pogodbeno dokumentacijo preveriti pred podpisom pogodbe in plačilom kupnine.

V Odvetniški pisarni Vračko kupcem nudimo pravno podporo pri nakupu nepremičnine v Sloveniji.

Glede na konkretni primer lahko naše storitve vključujejo:

• pravni pregled nepremičnine,
• pregled zemljiškoknjižnega stanja,
• pregled dokumentacije,
• pripravo oziroma pregled kupoprodajne pogodbe,
• preverjanje pogodbenih mehanizmov za varstvo kupca,
• komunikacijo z drugimi udeleženci pravnega posla,
• koordinacijo potrebnih podpisov in overitev,
• izvedbo zemljiškoknjižnega postopka,
• pravno podporo skozi celoten postopek nakupa.

S strankami komuniciramo v slovenskem, nemškem in angleškem jeziku ter pomagamo tudi kupcem, ki ne živijo v Sloveniji.

‍